Heve salg av bolig

I denne artikkelen skal vi ta for oss selgers adgang til å heve salg av bolig. Som regel ser man spørsmålet fra motsatt vinkel; i hvilke tilfeller har kjøper mulighet til å heve kjøp av bolig.

Typisk fordi kjøper har oppdaget enorme feil eller mangler med boligen som han har kjøpt, og som det ikke ble opplyst om ved kjøpet. Det er imidlertid slik at også selger har adgang til å heve i visse tilfeller. Et slikt system er viktig for å forhindre at kjøper tar seg til rette akkurat slik han vil.

Vi er avhengig av et system der begge parter i en boligoverdragelse oppfører seg i tråd med regelverket, og der avvik får konsekvenser – ikke bare for en part. Sentralt i denne artikkelen blir avhendingsloven § 5-3 som regulerer nettopp selgers adgang til heving av boligsalg.

Vi begrenser artikkelen til å gjelde bolig som allerede er ferdigstilt, og vil følgelig ikke ta for oss reglene om heving av boligsalg der boligen er under oppføring (disse reglene finner man i bustadoppføringslova, og ikke i avhendingslova).

Vi kommer heller ikke til å ta for oss de prosessuelle aspektene ved en faktisk heving. Det sentrale i denne artikkelen er å fastslå i hvilke tilfeller selger har adgang til å heve et boligsalg.

Vi presiserer allerede her at denne artikkelen er ment som et hjelpemiddel til økt forståelse rundt disse reglene, og ikke som et grunnlag til å gå i gang med heving av et boligsalg. Dersom man vurderer å heve salget av en bolig, oppfordrer vi til å ta kontakt med en advokat.

Avhendingsloven § 5-3

Som vi nevnte innledningsvis er det avhendingsloven § 5-3 som regulerer adgangen selger har til å heve et boligsalg. Vi skal derfor ta en nærmere kikk på de ulike leddene i denne bestemmelsen.

Første ledd i avhendingsloven § 5-3 legger til grunn at selgeren kan heve avtalen dersom forsinkelse med betalingen innebærer et «vesentleg avtalebrot». Ordlyden tilsier at det bare er forsinket betaling som omfattes av bestemmelsen.

Av juridisk teori fremgår det imidlertid at ordlyden må tolkes utvidende slik at f.eks. betaling med feil valuta (som indirekte fører til forsinket betaling) også rammes av bestemmelsen.

Vilkåret om «vesentlig avtalebrot» går igjen i avhendingsloven, og ordlyden tilsier at terskelen er forholdsvis høy for heving. Hagstrøm skriver at vurderingen beror på hvorvidt selgeren har en rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, jf. rettsdata.no.

Man kan tenke seg at ulike momenter vil være relevante i vurderingen av om betalingsforsinkelsen er så vesentlig at selgeren har en rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Hvor forsinket betalingen ér, vil åpent være et viktig moment. Videre kan det bli relevant å se hen til om noe av kjøpesummen allerede er betalt, og hvor mye som i så fall gjenstår.

Også den virkningen det har for selger at kjøper er forsinket med kjøpesummen kan være et moment av betydning. Er det f.eks. slik at selger allerede har kjøpt seg en ny bolig, men ikke har mulighet til å betale for denne pga. den forsinkede betalingen fra kjøper, kan det trekke i retning av at vesentlighetsvilkåret er oppfylt. I Rt. 1927 s. 964 kom Høyestrett frem til at 6 ukers forsinket betaling av den delen av kjøpesummen som skulle betales cash, ga adgang til heving for selger.

I andre ledd i avhendingsloven § 5-3 kan man lese at: «Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen».

Første punktum åpner altså for at andre ting enn forsinkelse kan utgjøre hevingsgrunnlag. Her blir det relevant å se hen til hva slags «andre skyldnader» det dreier seg om. Andre punktum kan bli aktuelt dersom selgeren har et særlig behov for å bli kvitt eiendommen, på rettsdata brukes som et eksempel at selger pga. alder eller sykdom ikke lenger er i stand til å drive et gårdsbruk.

Bestemmelsens tredje ledd legger til grunn at: «Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen».

Tredje ledd gir altså selgeren adgang til å sette en tilleggsfrist for betalingen som kjøper må overholde, ellers kan selger heve. Bestemmelsen gir adgang til å sette en tilsvarende overtakelsesfrist. Når det blir tale om å sette en tilleggsfrist har kjøper allerede begått et avtalebrudd ved at han har misligholdt det originalt avtalte betalingstidspunktet, dette tilsier at terskelen for heving etter tredje ledd er lavere enn etter første og annet ledd.

Avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd legger til grunn at: «Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala».

Denne delen av bestemmelsen starter altså med å oppstille et utgangspunkt om at selger ikke har adgang til å heve når skjøtet er tinglyst eller kjøper har overtatt bruken av eiendommen.

Man kan se det slik at disse to handlingene fungerer som en avskjæringsgrense for selgers adgang til heving, med mindre selgeren har tatt et forbehold om rett til heving, eller kjøperen ikke opprettholder sin del av avtalen, jf. siste punktum av fjerde ledd.

Fjerde ledd oppstiller imidlertid enkelte unntak fra dette utgangspunktet. Dersom det f.eks. er slik at det å bo på eiendommen utgjør en stor verdi før selger utover den rene økonomiske verdi, kan disse unntakene komme til anvendelse. Men det må i alle tilfeller foreligge et «vesentlig avtalebrot», og dessuten er det krav om kjøperen må ha vært i ond tro («måtte vite hadde særleg vekt for seljaren»).

Avhendingsloven § 6-2

Også avhendingsloven § 6-2 kan gi adgang for selger til å heve salg av boligkjøp. Det fremgår av denne bestemmelsen at: «Er det før tida for oppfylling klårt at avtala vil bli broten på ein måte som ville gi ein part rett til å heve, kan denne heve avtala alt før tida for oppfylling. Heving kan avverjast dersom den andre parten straks gir fullgod trygd for at avtala vil bli oppfylt.».

Det må foreligge helt klare signaler om at kjøper her vil misligholde sin del av avtalen for at denne bestemmelsen skal komme til anvendelse. Et tenkt eksempel kan kanskje være at det er offentlig kjent at kjøper har gått konkurs, og ikke vil være i stand til å betale for boligen.

Oppsummering

Vi har i denne artikkelen tatt for oss selgers adgang til å heve et boligsalg. Som vi har sett foreligger det forskjellige grunner som kan gi selger adgang til slik heving. Dersom man befinner seg i en situasjon hvor man vurderer å heve et boligsalg, kan denne artikkelen kanskje gi økt forståelse rundt disse reglene. Vi anbefaler imidlertid alle som befinner seg i en slik situasjon til å ta kontakt med en advokat.