Rettigheter ved overtakelse av bolig

Det er veldig spennende å kjøpe bolig, og det er ingenting som føles bedre enn å vinne budrunden. Den dagen du skal hente nøkkelen til ditt nye hjem, er det antagelig mange tanker som farer gjennom hodet ditt og mest sannsynlig er du både oppspilt og litt nervøs. Derfor er det viktig å vite done rettigheter ved overtakelse av boligen, slik at du kan være forberedt.

Gå nøye gjennom boligen

Overtakelse er en viktig dag både for kjøper og selger, og det er smart å ha en plan for gjennomføringen. Megleren vil hjelpe deg med selve overtakelsen, og kan svare på de spørsmålene som måtte dukke opp. Det viktigste du som kjøper gjør er å gå gjennom boligen og sjekke at alt er som det skal, skrive under på overtakelsesprotokollen om du mener at alt er som avtalt, motta nøkler og om nødvendig utveksle informasjon.

Skal du overta et nybygg, vil prosessen være litt annerledes. Det er entreprenøren som kaller inn til overtakelse, men dette vil skje en stund før alt er helt ferdig. Da blir det gjennomført en befaring der du og entreprenøren går gjennom hele boligen for å se til at alt er som det er avtalt.

I denne artikkelen skal vi forklare deg alt du trenger å vite om overtakelse, slik at du er best mulig forberedt.

Forberedelser er nøkkelen

Etter at man har kriget seg gjennom en budrunde, kan overtakelsen virke litt mindre viktig. Det er uansett lurt å stille opp godt forberedt, slik at du slipper mye ekstrajobb i etterkant.

Noter ned alle spørsmålene du måtte ha, slik at du ikke glemmer å stille disse mens overtakelsen finner sted. Skal du se på boligen, kan det være lurt å ha med en huskeliste med de aller viktigste punktene.

Det er heller ikke anbefalt at du tar med deg veldig mange andre mennesker, som venner og familie. Dette kan føre til at du blir mer opptatt av andre ting, og glemmer det du skal gjøre. På slike dager holder det at det er du og megleren/entreprenøren din som er til stede, og eventuelt en fagperson du føler deg trygg på.

Sentrale begreper

I forbindelse med overtakelsen, er det visse begreper det er praktisk å kjenne til:

• Overtakelsesprotokoll vil bli delt ut av en megler i forbindelse med overtakelsen. Denne skal fylles ut av selger og kjøper i fellesskap, og signeres av begge parter når overtakelsen er over. Her noterer man ned hva man har gått gjennom ved overtakelse, og eventuelt hvilke feil og mangler som har dukket opp.
• Bruktbolig er en bolig som andre har eid og bodd i før deg. Før du kjøper bruktbolig er det viktig at du har vært på visning og lest all dokumentasjon som gjelder boligen nøye før du bestemmer deg for å kjøpe den.
• Bolig under oppføring er det samme som nybygg. Dette er med andre ord en bolig som med ikke er ferdigstilt enda. Når du kjøper denne typen bolig, har du ikke mulighet å sjekke boligen på forhånd. Vanligvis går du gjennom en prosjektbeskrivelse.
• Nøkkelferdig hus vil si at boligen er helt ny, og 100 % klar for innflytting. En nøkkelferdig bolig kjøpes ofte av folk som vil ha noe nytt uten å måtte delta i selve byggeprosessen.

Det økonomiske aspektet

Selv om overtakelsen i seg selv ikke koster noe, betyr ikke det at overtakelsen ikke har økonomiske aspekter. Det er tross alt her du finner ut om boligen har feil eller mangler, og det er viktig at det gjøres noe med dette raskt. I mange tilfeller kan du faktisk kreve at selgeren utbedrer feilen.

I forhold til nybygg, er det økonomiske aspektet enda viktigere. Har entreprenøren gjort alt riktig? Er det som avtalt? Har bygningsarbeid skapt riper? Fungerer alt som det skal? Hvis du finner feil, skal entreprenøren rette det opp, men han eller hun må få rimelig tid på seg til å gjøre det. Dette er den mest vanlige måten å gjøre det på, men det hender også at entreprenøren heller tilbyr et avslag i pris. Da må du selv rette opp feilen. Dette kan være en god løsning, hvis entreprenøren ville brukt for lang tid til å rette opp selv. Prisavslaget skal være tilsvarende hva det koster å rette opp feilen. Et alternativ er at du som kjøper holder igjen tilsvarende beløp fra kjøpesummen.

Det er vanskelig å oppdage alt ved en overtakelse, og mange feil og mangler dukker ikke opp eller blir synlige før du har bodd i huset en stund. Du har fremdeles lov til å sende inn en klage, så lenge du vet at feilen ikke skyldes egen slitasje. Klagefristen er på 5 år etter kjøpet, men som med alt annet så må du klage så fort du oppdager feilen – eller burde ha oppdaget den.

Det skal likevel være en mindre sjanse for at det dukker opp slike skjulte feil og mangler. I 2022 trådde nye endringer i avhendingsloven i kraft. Disse endringene innebærer at selgerens opplysningsplikt har blitt enda større, og boligen kan ikke lenger selges som den er. Lovendringen skaper større trygghet i boligmarkedet, men stiller også krav til at du som kjøper virkelig tar deg tid til å lese alle dokumentene som fremlegges om boligen før du kjøper. Det er også viktig å være klar over at kjøper nå må betale en egenandel på 10 000 kroner, og selv må betale for utbedringer som koster mindre enn dette.

Den praktiske gjennomføringen av overtakelsen

Det er lett å forberede seg «teoretisk» til en overtakelse, men det er også greit å vite hvordan den foregår i praksis. Som vi allerede har skrevet mye om, begynner alt med forberedelser.  Det kan ofte oppstå konflikter knyttet til overtakelsen, men gode forberedelser vil ofte dempe eller forhindre dette.

Vanlige konflikter er at selger ikke har vasket godt nok, oppdagelse av skader, eller at kjøper forventet at enkelte gjenstander fulgte med og så gjør de ikke det likevel. Hvis du på forhånd vet hvilke rettigheter du har og ikke, vil det være mye lettere å diskutere løsninger.

Før overtakelsen finner sted må du som kjøper ha gjort alt av betalinger. Dette inkluderer også å skaffe forsikring til det nye huset ditt. Ved overtakelse kan det lønne seg å snakke om økonomi hvis det er relevant. Hva gjør man om man overtar midt i en måned hvis man for eksempel har kjøpt seg inn i bolig med fellesutgifter? Skal selger og kjøpe dekke 50/50? Dette er også spørsmål som megleren kan svare på.

Ikke godta å gjennomføre overtakelsen om kvelden. Det er anbefalt at slikt skal gjøre i godt dagslys, da dette gjør det mye enklere å se boligen. Da er man også våken, og har bedre tid. Det er viktig at begge parter har satt av nok tid til selve overtakelsen.

Ved overtakelse skal man gå gjennom alt i hele boligen. Har du kjøpt leilighet, er det noen ekstra punkter som gjør seg gjeldende. Her skal selger vise deg hvor du finner slike ting som søppelrom og vaskerom samt forklarer rundt bruken av fellesområdene.

Noen siste tips

For å gjøre det enda enklere for deg har vi satt sammen en liten huskeliste som du enkelt kan ta med deg:

• Sjekk at alt som skal følge med faktisk følger med.  
• Se om boligen er rengjort i henhold til det som er avtalt.
• Se hvor du finner postkasse, søppelkasser og fellesarealer – gjelder særlig for kjøp av leilighet.
• Sørg for at du får alle nøklene til boligen.
• Sjekk at boder og garasje er tømt og rengjort.
• Finn ut hvor de tekniske installasjonene befinner seg, og få innføring i hvordan disse fungerer.

Spesielt ved nybygg:

• Finn ut om antall stikkontakter er somavtalt.
• Sjekk om alle lysene fungerer som de skal.
• Kontroller at alle lister er hele og pene.
• Undersøk om kjøkkenviften, varmepumper og klimaanlegg fungerer.
• Er alle dører og vinduer hele og pene, og kan de faktisk åpnes?
• Kontroller at vannkraner, toalett og dusj fungerer, og at hellingen i gulvet er god nok til at vannet kan renne ned i avløpet problemfritt.
• Er kjøkkenet slik dere har avtalt? Følger alt med?

Ofte stilte spørsmål om rettigheter ved overtakelse av bolig

Under følger en liste over svar på ofte stilte spørsmål om overtakelse.

Når er det vanlig å overta en bolig?

Det er vanlig å avtale tid for når overtakelsen av boligen skal skje, og dette bør være innen rimelig tid etter tidspunktet for kjøp. Dette er normalt innen tre måneder. En megler vil også kunne hjelpe til med å sette en dato, og fortelle hva som er vanlig praksis.

Hva må man passe på ved overtakelse?

Ved overtakelse må du passe på at alt er rengjort, og at det som følger med faktisk er der. Du må også sjekke boligen for feil og mangler. En generell huskeliste er at alt ved huset skal sjekkes og gås igjennom.

Hvem betaler fellesutgifter ved overtakelse?

Hovedregelen er at boligkjøper er ansvarlig for fellesutgifter hvis overtakelsen faller på den første i måneden. Hvis overtakelsen skjer i midten av måneden, blir kjøper og selger ofte enige om å dele utgiften i to.

Er det vanlig at megleren er med på overtakelse?

Ja, det er vanlig at megleren er med på overtakelse og hjelper deg og selgeren med prosessen.