Hva utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøp?

Kjøp og salg av fast eiendom er en vanlig aktivitet i Norge, og de fleste av oss kjøper eller selger bolig minst én gang i løpet av livet. Boligsalg er også gjenstand for stor konflikt. Dette skyldes at de fleste boliger som selges er bruktboliger, og dermed kan det i ettertid dukke opp avvik som gjør at kjøperen krever erstatning. Men, hva utgjør egentlig en vesentlig mangel?

Nye regler fra 1. januar 2022

Fra 2022 gjelder det nye regler for salg av bolig. Alle boliger solgt fra og med 2022 er omfattet av de nye reglene. Utgangspunktet nå er at boligens tilstand skal være i tråd med dokumentasjonen som oppgis. Boligen skal være i henhold til det som er avtalt, og i forbindelse med et boligsalg består avtalen av selgerens dokumentasjon og kjøperens aksept av denne dokumentasjonen. Kjøperens aksept gis gjennom et bud i en budrunde.

For deg som skal selge bolig betyr de nye reglene at du virkelig må dokumentere alt som gjelder bolig din, og det så godt som overhode mulig. Den viktigste dokumentasjonen du må skaffe til veie før du skal selge er:

• tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig (takstmann)
• beskrivelse fra eiendomsmegleren
• egenerklæring fra deg som selger

Den som ønsker å kjøpe boligen plikter å sette seg inn i disse dokumentene, og kan i ettertid ikke klage på feil eller mangler som står beskrevet i disse.

I henhold til lovverket skal boligen vurderes ut fra alder, tilstand og type. Det vil si at feil som antas å være normale med tanke på boligens alder, tilstand eller type ikke regnes som mangler. Enkelt sagt er det slik at du må regne med å finne flere feil i en eldre bolig enn i en av nyere dato. Dette vurderingskriteriet kommer i tillegg til det som allerede er dokumentert om boligens tilstand.

Tidligere kunne selgeren ta forbehold, og skrive at boligens selges som den er. Nå er dette altså ikke mulig lenger. Den nye loven skal bidra til at selgeren må dokumentere boligens faktiske tilstand, slik at kjøperen får mindre å klage på i ettertid. Man ønsker altså å redusere den store mengden klager på boligkjøp.

2 grunnlag for mangelskrav

Det er spesielt 2 ting som gir kjøperen mulighet til å rette et krav mot selgeren. Det ene tilfellet er om selgeren har gitt manglende opplysninger om boligen og det andre er om selgeren har gitt uriktige opplysninger.

Manglende opplysninger

Boligen vil ha en mangel dersom selgeren kjente eller måtte kjenne til vesentlige opplysninger om boligen uten å gi disse videre til kjøperen. Som boligselger er det viktig å være klar over at du har en ganske omfattende opplysningsplikt. Dette kan handle om alt fra at garasjegulvet blir oversvømt hver gang det regner, til at det er dårlig vanntrykk. Offentlige eller private planer for området boligen ligger i samt elektriker- eller rørleggerarbeid som er utført av selv er andre eksempler på opplysninger det er viktig å gi kjøperen. Dette er opplysninger boligkjøperen har grunn til å regne med å få, og han eller hun kan derfor rette krav mot selgeren om disse opplysningene ikke ble gitt. Det er dermed viktig å bruke god tid på å utarbeide salgsdokumentasjonen og få med alt av viktige opplysninger om eiendommen.

Som boligselger er det også viktig å være oppmerksom på at du og takstmannen regnes som en og samme person. Det vil si at dersom takstmannen kjenner eller måtte kjenne til en svakhet ved boligen uten å oppgi dette i tilstandsrapporten, vil ansvaret falle på deg.

Et siste vilkår er at de manglende opplysningene må ha virket inn på avtalen. Det vil si om opplysningene ville ha medført at kjøperen ikke hadde kjøpt boligen om han hadde blitt gjort oppmerksom på dem før kjøpet fant sted.

Uriktige opplysninger

Boligen har en mangel dersom boligens tilstand ikke svarer til de opplysningene som selger har gitt til kjøper. Dette gjelder også dersom boligens tilstand ikke er i samsvar med det som er oppgitt i salgsannonsen, prospektet eller i annen markedsføring.

Det er altså en mangel dersom opplysningene gitt om boligen ikke samsvarer med den faktiske tilstanden. Dette gjelder selv om selgeren ikke kan klandres for at opplysningene som ble gitt ikke medførte riktighet, og det har heller ingenting å si om opplysningene var gitt skriftlig eller muntlig.

Nå kan man kanskje tro at det foreligger en vesentlig mangel dersom det står i prospektet at boligen er av god standard og du som kjøper i ettertid ikke er enig i dette. Det er ikke tilfelle. Loven stiller nemlig krav til formen på opplysningene. God standard er altfor vagt, og derfor kreves det at opplysninger som skal danne grunnlag for et mangelskrav er konkrete, pålitelige og spesifiserte.

Det er også nødvendig at den uriktige opplysningen kan anses for å ha påvirket avtalen. Den må altså være av en viss viktighet, både når det kommer til verdi og til hvordan den ville ha påvirket kjøperens ønske om å kjøpe boligen.

Vesentlig dårligere stand

Før 2022 kunne man selge boligen med forbeholdet om at den er solgt som den er. Dersom du kjøpte bolig før de nye reglene trådte i kraft, vil du kunne gjøre gjeldende et mangelskrav dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente gitt hva du har betalt for boligen samt andre forhold.

Her vil boligens alder, type feil, hva det vil koste å utbedre mangelen og hvilke opplysninger selgeren har gitt veie inn i den totale vurderingen. Det vil, for eksempel, si at om boligen du har kjøpt er fra 1980, vil forventningene til standarden være mindre enn om boligen hadde vært av langt nyere dato. I slike saker er det vanlig å legge til grunn at et slikt rom som badet har en levetid på 20 til 20 år, og dermed kan ikke du som kjøper ha store forventinger til standarden på et bad som er så gammelt. Med andre ord vil du ha problemer med å vinne frem med et mangelskrav på dette grunnlaget.

Dersom mangelskravet handler om vesentlige konstruksjonsfeil, vil du derimot ha større sjanse for å vinne frem. Spesielt om disse feilene kan være til fare for sikkerheten. Står det i salgsdokumentene at boligen er renovert i senere tid eller svært godt vedlikeholdt, betyr det at kjøperen har høye forventinger til boligen og kan ha grunnlag for å fremme mangelskrav dersom disse opplysningene ikke medførte riktighet.

Norsk rettspraksis sier at kostnadene ved å utbedre mangelen må være på minst 5 til 6 % av kjøpesummen. Hvis ikke, vil ikke mangelen regnes som vesentlig. Det er imidlertid ikke garantert at det foreligger en mangel til tross for at dette vilkåret er oppfylt.

Loven inneholder en 5-årsfrist for å fremme et mangelskrav. Det vil si at dersom du kjøpte en bolig i 2021, kan du fremme mangelskrav helt frem til 2026.

Svar på ofte stilte spørsmål om vesentlig mangel ved boligkjøp

Her følger svar på noen av de mest vanlige spørsmålene når det gjelder vesentlige mangler ved boligkjøp.

Hva er en mangel ved boligkjøp?

Boligen har en mangel dersom selgeren ikke har gitt fra seg alle de opplysningene om boligen, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få.

Hva regnes som skjulte feil og mangler?

Skjulte feil og mangler er slikt som dukker opp etter at kjøperen har overtatt boligen.

Hva menes med en vesentlig mangel?

En vesentlig mangel er rett og slett et betydelig avvik fra forventet standard.

Hva kan man ikke klage på etter boligkjøp?

Dersom du har kjøpt en bolig, kan du ikke klage på feil og mangler som du kjente til eller måtte ha kjent til da du kjøpte boligen. Du er altså pliktig til å sette deg inn i tilstandsrapporten og alle de andre dokumentene som foreligger om boligen, og kan i ettertid ikke klage på feil eller mangler det er opplyst om i disse.

Kan man angre på et boligkjøp?

Boligkjøp er et av de kjøpene man ikke kan angre på. Budet du legger inn er juridisk bindende, og den eneste måten å komme seg ut av kontrakten er om det foreligger mangler som er så vesentlige at kjøpet kan heves.

Hva dekker en boligkjøperforsikring?

Boligkjøperforsikringen gir deg som kjøper bolig juridisk bistand dersom det i ettertid må rette mangelskrav mot selgeren.

Hva dekker boligselger forsikring?

En boligselgerforsikring dekker erstatningsansvaret for deg som selger boligen.